Locação

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Aprenda a calcular o valor de locação do imóvel

Quando nos referimos ao valor de alguma coisa, estamos tratando de aspectos objetivos e concretos, que podem ser mensurados tecnicamente, e também de aspectos não tão objetivos, cujo entendimento está bastante relacionado à experiência de quem atribui o valor àquilo que está sendo avaliado. Essas são considerações válidas para a avaliação imobiliária, que devem ser entendidas, inclusive, quando desejamos atribuir um valor de locação a um imóvel.

Dessa forma, preparamos este post para que você aprenda a fazer esse cálculo de maneira correta. Confira agora!

Aspectos objetivos

Objetivamente, o valor de venda de um imóvel e, por consequência, o valor do aluguel que pode ser a ele atribuído, sofre influências diretas das dimensões, do padrão construtivo, da localização e do tempo de uso que ele tem.

Tecnicamente, as questões associadas ao tamanho e ao padrão de acabamento são facilmente referenciadas pelo Custo Unitário Básico (CUB), que é calculado periodicamente pelo Sindicato da Construção Civil (Sinduscon) do estado onde o imóvel se encontra. A localização é referenciada pelo mercado, enquanto o tempo de uso atribuirá uma taxa de depreciação sobre o imóvel.

Aliás, quando surge a necessidade de uma avaliação com efeito jurídico, há pareceres técnicos que devem ser considerados na depreciação e que são atribuídos por um perito credenciado para tanto. Contudo, para os efeitos comerciais normais, esses pareceres não chegam a ser essenciais na avaliação.

De modo geral, é fácil entender que um imóvel com grandes dimensões possua um custo maior do que um imóvel pequeno, que o alto luxo tenha valor superior ao do imóvel simples, que aquele localizado no bairro nobre alcance preço maior do que o do bairro popular e que o imóvel novo tenha um valor mais elevado do que o usado.

Aspectos não tão objetivos

Porém, é preciso considerar ainda que existem aqueles outros aspectos que, se não chegam a ser subjetivos, também não são completamente objetivos e que também influenciam a avaliação. Por exemplo, há uma tendência que até já se convencionou que diz que um apartamento em andar mais alto vale mais do que um apartamento idêntico em andar mais baixo. Esse é um valor que pode ser relacionado, por exemplo, com preferências pessoais.

Da mesma forma, imóveis que recebem maior insolação pela manhã, como têm a preferência dos usuários, tornam-se mais valiosos.

Além disso, também é possível que melhorias no imóvel — decoração, inclusão de mobiliário, equipamentos, reformas etc. — influenciem no valor de locação, da mesma forma que o estado de conservação pode torná-lo mais ou menos valioso.

O cálculo do valor de locação

Com o objetivo de alcançar o valor de locação de uma casa ou apartamento, é necessário levar em consideração um valor que gira em torno de 0,5% a 0,6% do valor de venda do imóvel. Esse custo é líquido, ou seja, sem incluir obrigações como IPTU e condomínio.

Esse é o mandamento mais comum, no entanto, após o cálculo desse valor, ainda há algumas questões que interferem no valor de locação do imóvel aos quais você precisa observar com muita atenção. São eles:

Preço praticado pelo mercado

Antes mesmo de anunciar seu imóvel, é preciso considerar os valores de locação realizados na região em que ele se encontra. Caso for um apartamento, observe se alguma outra unidade do prédio está sendo alugada e busque saber o valor exato. É interessante ressaltar que as últimas unidades de prédios costumam ter um valor maior do que as outras.

Se for uma casa, procure pelo valor de aluguel de outros imóveis na região para ter uma base. Além disso, no caso de uma casa, nem sempre os imóveis serão equivalentes.

Por isso, fique atento às circunstâncias do seu imóvel, pois a valorização será maior, por exemplo, se ele estiver recém-reformado.

Localização do imóvel

Outra questão bastante importante para definir o valor de locação é a região do imóvel e a infraestrutura do bairro. Caso a localidade onde o imóvel se encontra for bem estabelecida e ter boas vias de acesso, fazendo com que o trânsito tenha bom fluxo, o valor do aluguel será maior.

Além do mais, fatores como comércio na vizinhança, padarias, farmácias, escolas, meios de transporte público e segurança da região podem ser uma vantagem e aumentar o valor do aluguel do imóvel.

Valor do condomínio e IPTU

Finalmente, é fundamental considerar o valor do condomínio, quando aplicável, e do IPTU antes de determinar o preço do aluguel. Se o IPTU já estiver pago, por exemplo, isso pode ser repassado no valor do aluguel, como uma forma de acréscimo.

Em relação aos apartamentos, os itens que o condomínio oferece, as áreas de lazer disponíveis, a utilização de equipamentos de segurança e de elevadores e a presença de porteiros também exercem uma influência no cálculo do valor de locação.

Questões que valorizam ou depreciam um imóvel

Nessa parte, é preciso observar as necessidades do comprador e do locatário. Por exemplo, a área de lazer no prédio interessa apenas a quem procura por isso. Já em relação à boa conservação é fundamental em qualquer caso.

A desvalorização do imóvel normalmente acontece a partir de dez anos. Porém, novo ou velho, ganham aqueles que estiverem melhores conservados, sobretudo em relação à parte elétrica, hidráulica e revestimentos.

Nas classes sociais B e C, estar nas proximidades de centros comerciais e de serviço favorece a valorização. A classe A, ao contrário, procura lugares mais tranquilos e que o verde predomine. Além do mais, instrumentos de conforto térmico, acústico e tecnológico, como persianas elétricas auxiliam a valorizar esse setor. Projetos de construção e reforma realizados por arquitetos renomados também causam valorização.

O valor do aluguel como percentual do valor de venda

Para chegar ao valor do aluguel, portanto, é preciso, antes de tudo, conhecer o valor de venda do imóvel. Assim, com base em uma referência de mercado, é possível encontrar um percentual do valor de venda que possa ser atribuído como aluguel. Geralmente, uma boa pesquisa de mercado torna possível encontrar esse percentual.

Existem até mesmo sistemas imobiliários com a funcionalidade de avaliação de imóvel que te ajuda a encontrar o valor correto, tanto de venda, quanto de locação, com base em dados reais do mercado.

Houve época em que a cobrança de um aluguel equivalente a 1% do valor do imóvel era considerada possível. Contudo, com as várias transformações do mercado, inclusive com o considerável desaquecimento, dificilmente um imóvel de qualquer modalidade — residencial, comercial ou industrial — encontrará esse valor no mercado na atualidade.

Hoje, é muito mais adequado falar em aluguéis com valores menores do que 0,5% ao mês do valor de venda. Porém, cabe sempre frisar que este percentual está bastante vinculado ao mercado local.

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