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Entenda a diferenca entre SFH SFI e Carteira Hipotecaria

Entenda a diferença entre SFH, SFI e Carteira Hipotecária

Um ponto que deve ser de conhecimento obrigatório de todo corretor de imóveis, especialmente daqueles que querem prestar um serviço de consultoria a seus clientes, são as características do SFH, SFI e Carteira Hipotecária, que dizem respeito às diferentes formas de financiar imóveis no Brasil.

Isso porque, apesar de a maioria dos brasileiros ter o sonho da casa própria, muitos possuem limitações financeiras que os impedem de realizar a compra à vista. Então, é comum que eles precisem recorrer a um financiamento imobiliário.

A escolha do tipo de financiamento depende de fatores como renda, valor do imóvel, capacidade de pagamento, entre outros. É aí que entra o papel do corretor, que precisa orientar seu cliente, garantir sua fidelização e, assim, realizar o fechamento da venda.

A pergunta é: você, corretor, conhece bem os diferentes tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado?

Neste post, vamos explicá-los detalhadamente para que você entenda as vantagens e desvantagens dos principais sistemas e esteja mais do que preparado para ajudar seu cliente da melhor maneira possível. Confira!

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma alternativa do Governo Federal, criado a partir da Lei 4.380, de 1964. Ele tem como objetivo facilitar a aquisição da moradia própria, voltado principalmente para a população de baixa renda.

O financiamento imobiliário, feito por meio do SFH, conta com regras estipuladas pelo governo e fiscalizadas pelo Banco Central, o que configura credibilidade a esse tipo de crédito. Nesse sistema, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza a Caderneta de Poupança e FGTS, são empregados para emprestar capital àqueles que vão adquirir imóveis.

O programa Minha Casa, Minha Vida se enquadra entre os financiamentos do SFH, por exemplo.

As taxas de juros são tabeladas e podem chegar até 12% ao ano. A correção das prestações é feita com base no mesmo índice, que corrige a caderneta de poupança, a TR (taxa referencial de juros).

Uma informação muito importante é que esse tipo de financiamento possui um valor máximo de avaliação do imóvel. Esse valor é de R$ 750 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, pode atingir até R$ 650 mil. Há também um valor máximo de concessão de financiamento que é de R$ 585 mil.

O prazo máximo para o pagamento do financiamento é de 35 anos (420 meses) e o refinanciamento é permitido em até 50% do prazo inicial. O FGTS pode ser utilizado para abater o valor das prestações e do saldo devedor.

Quem pode realizar financiamentos pelo SFH?

O SFH financia imóveis para brasileiros, maiores de 18 anos, sejam natos ou naturalizados. Os estrangeiros também podem se enquadrar nas exigências, desde que possuam visto permanente no Brasil. Menores de idade acima de 16 anos podem usufruir do SFH para financiar sua moradia própria, desde que emancipados.

Para pleitear o financiamento, o proponente não pode ter restrições cadastrais, como negativação no SPC, Serasa, no Banco Central, nem alguma irregularidade junto à Receita Federal.

Além disso, há exigências adicionais para quem pretende utilizar os recursos do FGTS em seu financiamento. São elas:

  • Ter trabalhado pelo menos três anos de carteira assinada sob o regime do FGTS. Os anos não precisam ser consecutivos ou todos na mesma empresa.
  • Não ser titular de nenhum financiamento pelo SFH, em qualquer parte do país.
  • Não ser proprietário de imóvel residencial urbano, construído ou em construção, na região onde trabalha nem onde reside, incluindo áreas metropolitanas ao redor.

Também há exigências para o imóvel, que são:

  • Ser de uso residencial e localizado em área urbana.
  • Estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Não ter sido objeto de financiamento pelo FGTS, seja para aquisição ou construção, nos últimos três anos.
  • Estar localizado na mesma região onde o proponente trabalha ou reside há pelo menos um ano.

Como é feito o cálculo das parcelas?

As instituições bancárias praticam dois tipos de sistemas de amortização, que são os métodos de cálculo das prestações mensais. Para entendê-los, é importante saber que a prestação mensal paga é composta por duas partes:

  • uma referente à amortização da dívida — valor que é subtraído do saldo devedor;
  • outra referente aos juros, calculados sobre o restante a pagar.

Dito isso, vamos aos sistemas de amortização praticados:

SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a parte da prestação que se refere à amortização da dívida fica fixa durante 12 meses. No aniversário do contrato, o banco consulta o saldo devedor restante e o divide pelo tempo que ainda falta para findar o contrato. Esse valor vai, novamente, permanecer fixo até o próximo aniversário.

Já a parte relativa aos juros é recalculada todo mês, sempre aplicando a taxa de juros contratada sobre o saldo devedor.

Tabela Price

A Tabela Price também é conhecida como o Sistema Francês de Amortização. Nela, as prestações que o devedor paga não sofrem alterações durante todo o tempo de contrato.

Para que isso aconteça, as partes que formam as mensalidades se alteram. No começo do contrato, elas são compostas basicamente por juros. À medida que os pagamentos evoluem, os juros diminuem, e a parcela de amortização aumenta, mantendo o valor total fixo.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997, pela Lei 9.514, e é uma alternativa para aqueles que não se enquadram nas exigências do SFH. Isso inclui quem deseja financiar imóveis que custam acima de 500 mil reais, uma vez que não há limite para o valor do imóvel.

Também não há limites para os juros, que em média variam de 12% a 16% ao ano. O fator de decisão do montante financeiro será a renda do cliente.

Nesse tipo de financiamento, a renda não vem da Caderneta de Poupança e nem do FGTS, mas de investimentos dos clientes do banco financiador. Além disso, o imóvel sofre alienação fiduciária, ou seja, o cliente só será dono do imóvel quando pagar a última parcela, o que proporciona aos bancos maior proteção contra a inadimplência.

Principais diferenças entre SFH e SFI

Vamos revisar as características de cada forma de financiamento? Confira a tabela comparativa abaixo:

SFH SFI
Lei de criação Nº 4.380, de 1964 Nº 9.514, de 1997
Quem tem acesso Apenas pessoa física Pessoa física e jurídica
Tipo de garantia Hipoteca ou alienação fiduciária Alienação fiduciária
Prazo de financiamento Até 35 anos (420 meses) Até 35 anos (420 meses)
Taxa de juros a.a. Até 12% a.a. Livre (negociação caso a caso)
Tipo de imóvel Residencial, desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus. Exemplos: comercial, misto, rural
Limite de financiamento De 650 mil a 750 mil Sem limite
Limite de avaliação Até 585 mil Sem limite
Renda máxima que pode ser comprometida 30% Sem limite
Tipo de contrato Instrumento Particular com Poder de Escritura Pública ou Escritura Pública Escritura Pública
Tipo de execução de dívida Extrajudicial ou Judicial (se a garantia for Hipoteca); via Intimação do Registro de Imóveis e Consolidação da Propriedade ao Credor (se garantido por alienação fiduciária) Via Intimação do Registro de Imóveis e Consolidação da Propriedade ao Credor

Vantagens e desvantagens de cada sistema

No caso do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o lado bom é que o mutuário recebe o dinheiro na hora, ou seja, pode comprar seu imóvel de imediato e os juros atingem, no máximo, 12%. Em contrapartida, a desvantagem desse sistema é que os bancos exigem muitas informações para o cadastro e não costumam financiar mais que 70% do valor total.

Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a vantagem é que o financiamento pode ser feito também para a compra de um segundo imóvel ou para um imóvel comercial. Não há limite no valor do financiamento, nem no preço do imóvel. O lado negativo fica por conta dos juros mais altos e da comprovação de renda por parte dos bancos.

Carteira Hipotecária (CH)

Além do SFH e SFI, outra opção é a Carteira Hipotecária. A Carteira Hipotecária é semelhante ao SFI, pois os recursos vêm de investimentos e poupança, e o contrato possui condições mais livres. Não há regras prefixadas por lei, ou seja, o contrato segue as regras internas dos bancos, que utilizam os próprios recursos para conceder o crédito.

São outras características da CH:

Valores e prazos máximos

Não há limite para o valor máximo do imóvel a ser financiado nem limite do financiamento. Em média, os bancos financiam de 30% a 60% do valor do imóvel. Também não há limite de prazos.

Comprometimento máximo da renda

São as instituições financeiras que avaliam o grau de comprometimento da renda para pagar as prestações.

Percentual de juros

Os juros são maiores e oscilam entre 14% a 18%. Na assinatura do contrato, o comprador, que paga o imóvel com dinheiro emprestado pelo banco, assume a condição de proprietário, mas o imóvel fica hipotecado no banco como garantia.

Dúvidas sanadas? Agora vai ficar mais fácil responder às questões de seus clientes sobre SFH, SFI e Carteira Hipotecária. Aproveite também para conhecer a consultoria gratuita para financiamento imobiliário do inGaia Imob.

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