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Financiamento: entenda as regras para venda de imóvel financiado

Para realizar a venda de um imóvel, é preciso estar atento a todas as formatações que este tipo de negociação pode assumir. Uma das maneiras mais comuns de aquisição de imóveis é por meio do financiamento bancário. Mas o que fazer se o apartamento, casa ou lote vendido já estiver financiado? A gente desvenda esse mistério para você! Continue lendo este artigo para tirar todas as suas dúvidas sobre venda de imóvel financiado!

É possível efetuar a venda de imóvel financiado?

Imagine que você encontrou o apartamento perfeito para o seu cliente e ele está disposto a pagar o preço ofertado. A situação é o sonho de qualquer corretor de imóveis, se não fosse um pequeno problema: o imóvel já está financiado pelo vendedor.

Nestes casos, não precisa entrar em pânico! Há maneiras oferecidas pela própria instituição financeira para quitação do financiamento, independentemente da forma de quitação proposta pelo novo comprador.

Vamos por partes: quando um imóvel é financiado, ele recebe um gravame, ou ônus real, chamado de alienação fiduciária, cujo credor é o banco financiador.

Isso significa que ele não fica em nome do comprador, mas da instituição financeira que proporcionou o financiamento.

E como a maioria de vocês já sabe um imóvel só pode ser vendido por aquele que detém o seu direito de propriedade. Então, como proceder em caso de venda de imóvel financiado?

Pode ser elaborado um contrato de financiamento bancário para o novo comprador, que assumirá a dívida com o banco, ou ele poderá quitar o saldo devedor integral, tudo com interveniência do financiador.

Qual é o procedimento?

A formatação da nova compra e venda vai depender de como o novo comprador vai pagá-la. Veja qual é procedimento para pagamento através de novo financiamento bancário e mediante pagamento à vista.

Como receber o pagamento à vista:

Para o pagamento à vista ou mesmo parcelado, sem financiamento bancário e quitado diretamente ao vendedor, será necessário que o próprio vendedor quite o seu saldo devedor com o banco.

Para tanto, o vendedor deverá entrar em contato com o banco, que apurará os valores corrigidos do saldo devedor e emitirá um boleto com o valor apurado para quitação.

O vendedor, então, quitará o boleto com o valor recebido pelo comprador. Após o pagamento, a instituição financeira emite uma carta declarando que o imóvel se encontra integralmente quitado, livre de quaisquer ônus e débitos.

Esta carta, ou declaração, deverá ser averbada no Cartório de Imóveis competente, para liberação do gravame da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Liberados os gravames da matrícula, o vendedor terá o direito pleno de propriedade sobre o imóvel, de modo que poderá ser lavrada e registrada uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, transação em que o vendedor transferirá o imóvel quitado ao comprador.

Vale lembrar que o vendedor receberá somente a diferença entre o valor da nova compra e venda e o valor da dívida, já que uma parte deste valor foi utilizado para quitação do boleto final emitido pelo banco.

Como receber o pagamento através de financiamento bancário:

Se o novo comprador optar pelo pagamento mediante financiamento bancário, esta transação deverá envolver não só comprador e vendedor, como também o banco que concedeu o financiamento ao vendedor.

Primeiramente, o banco financiador apurará o débito do contrato vigente, com todos os juros, correções e descontos nele previstos.

Então, um novo contrato de compra e venda será firmado entre o antigo comprador, que figurará como vendedor, o novo comprador, como comprador, e a instituição financeira, que aparece na qualidade de credora.

Neste novo contrato, é ajustado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor com o banco.

O banco, por sua vez, concede quitação ao vendedor pelo financiamento bancário anterior através de uma cláusula inserida no contrato.

Depois da assinatura deste novo contrato de financiamento bancário, ele será registrado no Cartório de Imóveis respectivo.

No mesmo ato, o gravame é baixado e o novo contrato de financiamento bancário é registrado, com averbação também da nova alienação fiduciária.

E é na ocasião do registro do financiamento que o valor que cabe ao vendedor lhe será integralmente transferido pelo banco.

Assim, também neste caso, quem vende recebe somente a diferença entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.

Por fim, o restante do valor desta nova compra e venda será pago diretamente ao banco credor, conforme as parcelas do financiamento previstas no contrato.

Cabe ressaltar que o procedimento indicado acima é utilizado quando ambos os financiamentos do imóvel são realizados na mesma instituição financeira. Confira abaixo o que acontece quando os bancos são diferentes.

O que fazer quando as instituições financeiras são diferentes?

Quando o vendedor financiou a compra do imóvel em um banco e o novo comprador pretende obter o financiamento em outro banco, será necessário realizar o processo de interveniente quitante (QI) ou interveniência financeira.

Neste procedimento que envolve bancos distintos, o saldo devedor será apurado pelo banco credor do vendedor, que se comunicará com o banco do comprador para elaboração do contrato.

Neste novo documento, haverá a interveniência creditícia dos dois bancos. De um lado, o banco credor do vendedor receberá o valor do saldo devedor, pago pelo comprador.

E no mesmo ato, o comprador assumirá a dívida do valor da diferença perante o seu respectivo banco credor, pagando a ele as parcelas financiadas, conforme previsto no contrato.

Após o registro deste contrato de financiamento bancário, a alienação fiduciária em relação ao vendedor é retirada da matrícula do imóvel, enquanto um novo gravame é averbado em nome do comprador.

É importante destacar, ainda, que o valor do financiamento bancário contratado entre o novo comprador e a instituição financeira escolhida por ele será depositado na conta indicada pelo vendedor logo após o registro do contrato junto ao Cartório de Imóveis respectivo.

Há também outras formas de pagamento que podem ser ajustadas na compra e venda de imóvel financiado, como é o caso do consórcio imobiliário, da transferência de outros imóveis ao vendedor e até através de crédito do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Em todas as possíveis situações, o procedimento é muito semelhante com o que explicamos acima, observadas algumas peculiaridades.

No caso de um novo imóvel ser oferecido em pagamento, por exemplo, o vendedor deverá, primeiramente, vendê-lo e, com o dinheiro arrecadado na venda, quitar o saldo devedor do financiamento bancário pendente.

E você, já fez alguma venda de imóvel financiado? Teve algum problema com este tipo de procedimento? Quais conselhos você daria para alguém nesta situação? Compartilhe abaixo as suas experiências e dicas nos comentários do post!

Agora que você entendeu todos as regras para venda de imóvel financiado, aproveite para conhecer o inGaia Locação e tenha em suas mãos um sistema de gestão de contratos de locação e financeiro completo para a sua imobiliária.

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