Locação

Imóvel alugado: entenda como funcionam as reformas e manutenções

Imóvel alugado: entenda como funcionam as reformas e manutenções

Para conseguir sanar as dúvidas dos clientes e esclarecer adequadamente as cláusulas contratuais, o corretor de imóveis precisa aprender o máximo possível sobre locação e sua regulamentação. Só assim transmitirá a confiança necessária para conquistar possíveis locatários e fechar negócios. Pensando nisso é que resolvemos preparar o post de hoje, que trata das reformas e manutenções no imóvel alugado. Vamos falar sobre as responsabilidades do locatário e do locador, bem como sobre as alterações que podem (ou não) ser feitas. Continue lendo e aprenda mais sobre o assunto!

Previsões

A distribuição de responsabilidades entre locatário e locador constitui cláusula essencial no contrato de locação. Nesse sentido, o ideal é que o documento determine a responsabilidade de cada uma das partes em caso de reformas e manutenções no imóvel locado. Considerando o caso de descumprimento, a incidência de multa e seu respectivo valor também devem ser esclarecidos. Com isso, as partes já sabem previamente quem deve arcar com que, evitando discussões posteriores.

No entanto, nada impede que os envolvidos conversem sobre a necessidade de eventuais reformas, debatendo novamente essas responsabilidades. Vale lembrar que, por mais que esse seja um ajuste possível, não existe a obrigação de aceitação da mudança, ok?

Além disso, é imprescindível que a assinatura do contrato seja precedida de vistoria do imóvel e que as observações dessa visita integrem o documento. Afinal, cabe ao locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Outra cláusula importante é a de obrigação do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que o encontrou. Nesse sentido, qualquer alteração feita por mera vontade do inquilino deve ser revertida no momento da entrega do imóvel — salvo se houver prévia autorização do locador.

Responsabilidades

Na ausência de previsão contratual, a Lei de Locação dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário durante a vigência do contrato de locação. Reunimos as principais aqui:

Locador

Uma das obrigações do locador é a de entregar o imóvel em um estado que sirva ao uso a que se destina, bem como de responder pelos defeitos ou vícios anteriores à locação. Em razão dessas obrigações, cabe ao proprietário providenciar quaisquer reformas ou manutenções para o reparo ou conserto de defeitos já existentes no imóvel no momento da locação. Nesse contexto, se o inquilino encontra vazamentos, tomadas estragadas ou telhas quebradas ao entrar no imóvel, por exemplo, o dono deve ser acionado, tendo o dever de providenciar tais reparos.

Mas atenção! Há 2 detalhes que devem estar bem claros. O primeiro é que o locatário não pode simplesmente fazer o conserto e mandar o conta para o locador. Na prática, o inquilino precisa entrar em contato com a imobiliária para que ela sim acione o proprietário. Afinal, é ele quem deve promover o conserto. É claro que o locador pode autorizar o reparo, oferecendo um desconto posterior no valor do aluguel, mas isso precisa ser devidamente autorizado.

O segundo detalhe a que nos referimos é que o locatário tem o dever de entrar em contato com o locador para que o reparo seja feito o quanto antes. Essa obrigação é prevista em lei e tem como objetivo evitar o risco de agravamento do defeito. Caso isso aconteça, o locatário pode perder o direito de ter o conserto arcado pelo locador, passando a responder até pelos reparos decorrentes da deterioração.

Outra obrigação do locador prevista em lei é a de manter a forma e o destino do imóvel durante a locação. Isso significa que o proprietário deve se responsabilizar pelas reformas e manutenções referentes à estrutura. Assim, a manutenção necessária ao telhado, às paredes e aos muros, por exemplo, deve ser arcada pelo proprietário do imóvel. O mesmo acontece se o dano é resultado de ações da natureza, como chuvas e tempestades. Nessa situação, mais uma vez, é dever do locador informar a necessidade de reparo, sob pena de ter que custear o restauro resultante do agravamento da situação.

Locatário

De acordo com a Lei de Locação, é obrigação do locatário o reparo dos danos provocados por ele mesmo ou por terceiros durante a vigência do contrato de locação. Independentemente de serem intencionais ou decorrentes de mau uso, essas avarias devem ser reparadas pelo morador e não pelo proprietário. Os casos mais comuns são: danos ao encanamento provocados pelo descarte de objetos em ralos e em vaso sanitários e depredações dos móveis ou de bens de sua estrutura — como armários, portas, pia e box de banheiro, por exemplo.

Além disso, o inquilino é responsável pelas manutenções necessárias ao uso do imóvel, uma vez que a conservação do bem é sua obrigação. Por fim, também cabe ao locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, de acordo com o termo de vistoria. Assim, qualquer interferência sem prévia autorização do proprietário deve ser desfeita, bem como quaisquer depredações ou estragos precisam ser reformados. A regra é simples: o imóvel deve ser devolvido como estava quando foi alugado.

Benfeitorias

As benfeitorias nada mais são que acréscimos ou melhoramentos feitos no imóvel por meio da ação do proprietário ou do possuidor — como o locatário. O Código Civil classifica as benfeitorias em voluptuárias, úteis e necessárias. Explicando:

  • Voluptuárias: são aquelas que tornam o bem mais agradável ou que têm alto valor. O exemplo clássico é a instalação de uma piscina.
  • Úteis: são aquelas que facilitam o uso do bem. Podemos citar como exemplo aqui a construção de uma garagem.
  • Necessárias: são aquelas que têm como finalidade a própria conservação do bem, evitando sua deterioração. Exemplo: reparos nas paredes para evitar infiltrações.

De acordo com a Lei de Locação, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, devem sim ser indenizadas — salvo disposição contratual em sentido contrário. O mesmo acontece com as úteis, mas aí é preciso ter a devida autorização. Isso significa que, no silêncio do contrato ou se as cláusulas contratuais não disserem o contrário, o locador deve indenizar o locatário tanto pelas benfeitorias necessárias feitas como pela úteis, desde que autorizadas, devendo essas benfeitorias permanecer no imóvel.

Já as benfeitorias voluptuárias não são indenizadas pelo proprietário do imóvel. Em contrapartida, o locatário pode retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura. Assim, se o inquilino instalou uma banheira de hidromassagem na suíte, o valor deve ser custeado por ele mesmo. No entanto, ao final da locação, ele pode desinstalá-la e retornar o banheiro ao estado em que estava.

Viu só como tanto o locador como o locatário têm deveres com o imóvel? O ideal é que o contrato de locação determine as obrigações em relação às reformas e manutenções para que não restem dúvidas. No seu silêncio, porém, a Lei de Locação rege a relação. De todo modo, as partes sempre podem tentar chegar a um acordo sobre o melhor a ser feito.

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