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ITBI: o que é e quem deve pagar?

ITBI: o que é e quem deve pagar?

O mercado imobiliário é regido por uma série de legislações específicas que carecem de atenção especial — principalmente no que se refere às partes financeira e tributária. São diversas as siglas que atormentam a rotina dos profissionais do ramo e, consequentemente, acabam gerando complicações na hora das transações. Aí é que entra o ITBI, um dos mais importantes tributos para quem trabalha com revenda de imóveis.

Que tal aprender a lidar com esse imposto e conhecer em quais casos você deve orientar seus clientes sobre suas implicações? Então acompanhe nosso post especial sobre o tema!

O que é o ITBI?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma tributação cuja cobrança fica a cargo de cada município onde a transação imobiliária acontece. Deve, obviamente, incluir a compra de um imóvel.

Como é fácil deduzir a partir do próprio nome do imposto, se seu pagamento não é devidamente efetuado, não há a transmissão da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.

O ITBI é previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, prevendo ser fonte geradora de cobrança do imposto “a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. Como também definido pela Constituição, tal cobrança deve ser feita pelos respectivos municípios.

Qual o valor da alíquota?

Também compete aos municípios estabelecer a alíquota de cobrança, que varia de acordo com cada localidade. Em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota é de 3% do valor venal do imóvel, que é definido pela prefeitura. De modo geral, porém, os valores cobrados giram em torno de 2%.

Ainda, vale ressaltar que o cálculo de cobrança do ITBI não é feito apenas com base no montante da transação efetuada, mas sobre o valor atribuído pela prefeitura do município onde ele se encontra, que está devidamente registrado no documento de cobrança do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).

Como o imposto é calculado?

Usando seu conhecimento de matemática financeira, imagine que o imóvel sendo negociado tenha valor venal estipulado em 100 mil reais pela prefeitura. Considere também que a alíquota de ITBI do município seja de 2%. Como o ITBI equivale ao valor do imóvel multiplicado pela alíquota do imposto, nesse caso temos: 100.000 x 2% = 2 mil reais.

Quem deve pagar?

A legislação federal não define a responsabilidade sobre o pagamento do ITBI, mas os municípios podem tomar essa decisão. Nesse quesito, muitos optam por delegar esse pagamento ao comprador.

De fato, é prática no mercado que o comprador seja o responsável pela tributação, considerando que passa a assumir a propriedade do imóvel e, portanto, toda a responsabilidade sobre ele. Por outro lado, nada impede que o ITBI seja incluído na negociação.

Surge aí a possibilidade de o valor ser dividido entre comprador e vendedor ou até mesmo de o vendedor assumir completamente o pagamento, caso considere viável nos termos da transação.

Quando a quitação deve ser efetuada?

O ITBI deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Para tanto, deve ser preenchido um documento próprio do município. Traduzindo: sem o pagamento prévio do ITBI, não é possível fazer a transmissão da propriedade do imóvel.

Existem regras para isenção e não incidência?

Como a Constituição define, o ITBI é um imposto gerado quando há uma transação imobiliária entre pessoas vivas. Assim, no caso do falecimento do proprietário do imóvel e a consequente transmissão da propriedade por herança, não há incidência do tributo.

Da mesma forma, não há incidência se o imóvel for transmitido a uma pessoa jurídica que o incorpore a seu patrimônio, tampouco quando 2 empresas se fundem e uma absorve o espólio imobiliário da outra. Mas, atenção: a não incidência do ITBI não é aplicável quando a PJ que adquire o imóvel tem por finalidade a compra, a venda ou a locação.

Imóveis residenciais com valor venal de até 16 mil reais são isentos do imposto. O mesmo ocorre com imóveis destinados à residência de representantes diplomáticos. Imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida também podem ser isentos da cobrança da taxa pelo município ou pode ser oferecido algum desconto em seu valor.

Transações com imóveis vinculados a outros programas habitacionais dos estados e dos municípios também podem ser isentas da tributação, desde que haja previsão para tanto na respectiva legislação normativa municipal. Na dúvida, consulte o órgão responsável em seu estado!

Há cobrança de ITBI na compra do primeiro imóvel?

Como cada município pode decidir sobre os critérios de cobrança do imposto, é possível que algumas prefeituras concedam descontos sobre a tributação no caso de ser a primeira aquisição de imóvel pelo comprador.

Em São Paulo, por exemplo, se a primeira aquisição de unidade habitacional é financiada pelo Fundo Municipal de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, tem isenção no pagamento.

Imóveis na planta sofrem incidência do ITBI?

Atendendo aos mesmos critérios estabelecidos acima, quem compra um imóvel na planta também está sujeito ao pagamento obrigatório do ITBI. Nesse caso, o valor do imóvel já pronto servirá como base para o cálculo do imposto.

Onde o pagamento deve ser efetuado?

Cada município estabelece os próprios critérios de cobrança. De modo geral, a partir do preenchimento do formulário fornecido pelo órgão fazendário municipal, gera-se um boleto para o recolhimento. A quitação é feita normalmente na rede bancária.

O que fazer em caso de atraso?

Caso o recolhimento do ITBI não ocorra até o prazo de vencimento estabelecido pelo município, não há nenhuma implicação maior, a não ser a impossibilidade temporária de transmissão da propriedade do imóvel. Se isso acontecer, basta solicitar novamente o cálculo do tributo, gerando uma nova guia para pagamento.

É possível parcelar?

As questões vinculadas ao parcelamento ou não do ITBI também são decididas pelo município, que pode facilitar o pagamento. Essa questão deve ser esclarecida junto à administração da cidade onde a negociação está sendo feita.

Em Curitiba, por exemplo, o imposto pode ser parcelado em até 10 vezes, desde que o valor de cada parcela não seja inferior a 100 reais.

Além do ITBI, existem outros valores a serem pagos na hora de comprar ou vender um imóvel?

Quem compra ou vende um imóvel deve estar atento, pois, além das já conhecidas e pontudas despesas com o ITBI, existem outros valores que devem ser pagos nesse momento. Dessa forma, é essencial conhecê-los a fim de se evitar transtornos futuros. Vejamos:

1. Escrituração

A Escritura Pública é o instrumento jurídico por meio do qual a manifestação de vontade entre as partes se materializa. O documento é formalizado perante o Cartório de Notas do local onde o imóvel se encontra.

No caso de compra e venda de imóvel, a Escritura Pública é indispensável para dar validade formal ao ato e também para proporcionar maior segurança jurídica entre os envolvidos na transação.

O valor cobrado por esse documento é tabelado e sofre variação de um estado para outro, além de variar também em razão do valor do imóvel. As tabelas de valores podem ser consultadas por meio dos sites dos Colégios Notariais dos respectivos estados.

2. Registro

A alienação de bens imóveis exige o registro da compra em cartório. Sem esse documento, a transferência de titularidade da propriedade do imóvel — ou seja, a mudança do nome do proprietário — fica impedida e o bem permanece no nome do vendedor.

Diferentemente do que ocorre com a cobrança do ITBI, na qual se aplica uma alíquota variável, o valor do registro não é calculado com base em uma porcentagem sobre o valor do imóvel, mas sim uma quantia fixa, tabelada e que varia de estado para estado de acordo com o valor do bem.

As tabelas para consulta podem ser acessadas por meio do site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

3. Comissão do corretor responsável

A comissão do corretor ou taxa de corretagem é o valor destinado à remuneração da imobiliária ou do corretor que fez a intermediação da compra e venda do imóvel. O seu valor varia entre 6% a 8% sobre o valor do bem e, usualmente, tal obrigação recai sobre o vendedor.

Contudo, nada obsta que o vendedor repasse esse ônus ao comprador, desde que seja em comum acordo.

4. SATI

A taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) é o valor cobrado pelas construtoras na compra de imóveis ainda na planta. A referida taxa corresponde a 0,88% do valor do bem e é destinada ao custeio de despesas referentes à elaboração da documentação do comprador e de todo processo para a conclusão do financiamento bancário.

Entretanto, é preciso estar atento, pois, segundo decisão recente do Superior Tribunal de Justiça, a taxa SATI é considerada abusiva e repassá-la ao consumidor é ilegal, ferindo o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Por fim, como vimos, o ITBI é uma obrigação complexa e que exige certo conhecimento para que a compra e venda de um imóvel não se torne uma dor de cabeça. Além disso, é essencial estar atento às demais despesas que envolvem esse tipo de operação. Entretanto, agora que já possui as informações que necessita, isso não será mais um problema.

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