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O que você sabe sobre incorporação imobiliária?

O profissional do ramo imobiliário é uma pessoa com inúmeros desafios diários. Um deles é dar conta de responder a todas as dúvidas dos clientes e entender as diferenças entre os diversos termos do setor.

Você sabe, por exemplo, o que é incorporação imobiliária e quais as diferenças desse para outros termos? Continue lendo nosso post e prepare-se para qualquer questionamento!

O que é incorporação imobiliária?

Esse termo é utilizado para designar um empreendimento de projeto imobiliário que vai negociar os imóveis sem que eles tenham sido finalizados.

Em uma incorporação, uma pessoa física ou jurídica fica a cargo de construir um prédio ou condomínio com unidades para moradia e áreas comuns, como salões de festas, churrasqueiras e demais espaços de convivência. Esses apartamentos podem ser negociados ainda na planta ou na fase de construção.

A incorporação também pode ser definida como um documento que assegura ao cliente a idoneidade e os conhecimentos técnicos da empresa. Nesse caso, são apresentadas, ainda, as condições legais da construção e as principais características dos imóveis.

Para uma melhor compreensão, podemos dizer que o nome vem de uma incorporação da construção ao terreno. E esse instituto só pode negociar as propriedades, também chamadas de unidades autônomas, após o registro em cartório como incorporação imobiliária.

Vale lembrar que, juntamente às demais documentações, a incorporação deve registrar, também, a convenção do condomínio.

Qual a diferença entre incorporadora, incorporação e construtora?

Antes de entrarmos nos detalhes e nas particularidades de uma incorporação, é importante entendermos as diferenças entre os termos incorporadora, incorporação e construtora. Acompanhe:

Incorporação

A incorporação é o instituto jurídico que promove e executa as construções de um empreendimento composto por unidades autônomas. É a formalização, no Cartório de Imóveis, dos detalhes do novo negócio, como o número de apartamentos, a metragem, as vagas de garagem e as áreas comuns.

Incorporadora

A incorporadora é responsável por viabilizar o projeto, estudar opções de terreno e verificar os aspectos físicos da construção. É com esta empresa que o consumidor faz negócio na hora de adquirir uma unidade autônoma.

Construtora

É a empresa contratada para a execução das obras, de acordo com o projeto. A construtora tem como obrigação trabalhar segundo as normas do setor, assegurando a segurança do trabalho e os pagamentos referentes à mão-de-obra. É bastante comum que as construtoras sejam também as incorporadoras do negócio.

Qual a documentação necessária?

Para que a incorporação imobiliária garanta o sucesso da construção, é necessária a apresentação dos seguintes documentos ao Cartório de Registro de Imóveis:

  • cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;
  • cópia autenticada do ato constitutivo, se for pessoa jurídica;
  • documentos de identificação pessoal do proprietário do empreendimento, se for pessoa física;
  • Certidão Negativa de Impostos;
  • certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora;
  • certidão de filiação vintenária de propriedade, relativa ao terreno destinado à incorporação;
  • projeto de arquitetura já aprovado;
  • alvará para construção;
  • cálculo das áreas de edificação;
  • quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas;
  • memorial descritivo das especificações da obra;
  • avaliação do custo global da obra;
  • minuta da futura convenção de condomínio;
  • declaração sobre o estacionamento coletivo;
  • declaração sobre o prazo de carência;
  • declaração sobre o pagamento do preço do terreno condominial;
  • declaração sobre o instrumento público de mandato;
  • declaração sobre as frações ideais de terreno;
  • atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora;
  • histórico dos títulos de filiação;
  • Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora.

Como é o procedimento para registro?

Em geral, as construtoras ou incorporadoras negociam os terrenos e usam algumas unidades autônomas como pagamento, podendo vender as que sobrarem. O valor adquirido com essas negociações é que vai financiar e viabilizar a construção.

Entretanto, o procedimento de incorporação é um pouco mais complexo. Ele pode ser compreendido por meio dos passos abaixo:

  • estudo da viabilidade econômica e comercial do projeto;
  • análise do terreno;
  • elaboração de estudos específicos sobre o empreendimento;
  • aquisição do terreno e certidão de matrícula atualizada;
  • aprovação do projeto;
  • elaboração do memorial de incorporação, de acordo com as plantas das unidades;
  • registro da incorporação, com os documentos exigidos pelo cartório;
  • promoção do lançamento do projeto;
  • alienação das unidades autônomas;
  • averbação de construção e registro da instituição do condomínio (após concluídas as obras).

Como convencer o cliente a comprar um imóvel que ainda não existe?

Concluídos os passos iniciais para uma incorporação imobiliária, é hora de convencer o consumidor de que essa unidade autônoma é um bom negócio. No início de uma construção, é comum que o cliente fique ressabiado em negociar um imóvel “virtual” — e é seu papel deixá-lo seguro com o negócio.

É importante salientar para o público que imóveis que ainda não saíram da planta são passíveis de personalização. É comum que se excluam paredes para ampliar os ambientes e até que incluam detalhes de acabamento.

Como a venda de tais unidades autônomas financia a construção, a empresa pode oferecer preços mais atrativos. Essa já é uma grande forma de atrair clientela interessada em seu novo empreendimento.

Em resumo, se o seu cliente não tem pressa para morar na propriedade e quer fazer negócio com um bom desconto, essa pode ser a sua chance de negociar os imóveis da incorporação mais rapidamente.

Certifique-se de que ele esteja ciente de todas as cláusulas do contrato, como prazos para início da construção, data limite para entrega das chaves e até o direito da incorporação de desistir do negócio. É importante, também, apresentar toda a viabilidade econômica do projeto e mostrar propriedade no assunto, a fim de assegurar ao consumidor que se trata de um bom negócio.

Muna-se de sua experiência e deixe claro que a segurança é um dos pilares de sua empresa. Com um bom planejamento financeiro, é possível oferecer aos clientes bons apartamentos, a preços acessíveis, ainda no início da construção.

Agora que você já sabe mais sobre a incorporação imobiliária, que tal ficar por dentro de outros assuntos do setor? Aproveite e assine nossa newsletter para receber nossos conteúdos em primeira mão, diretamente no seu e-mail!

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