Locação

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Seguro-caução: o que é e por que é necessário na locação de imóveis?

Como em qualquer contrato que fixa os critérios de uma negociação, o contrato de locação também precisa definir garantias de que os termos acordados serão devidamente cumpridos, bem como que, no caso de descumprimento, as respectivas sanções serão adotadas.

Entre essas garantias, existe aquela que assegura que o proprietário do imóvel receberá os aluguéis na forma acertada e que o imóvel será mantido em boas condições de uso. Em caso contrário, deve existir uma compensação.

Pois é aí que entra o seguro-caução, uma das opções de garantia de locação. Quer saber mais sobre ele? Então basta acompanhar nosso post de hoje!

Fiador

O meio mais tradicional de garantir os pagamentos dos aluguéis e a conservação do imóvel é a apresentação de um fiador. Ele fica gravado no contrato como a pessoa que responderá pelas dívidas do locatário caso surja a inadimplência ou a necessidade de providenciar algum reparo.

O fiador deve possuir um imóvel em nome próprio e disposição para assumir o risco. São essas restrições que, muitas vezes, dificultam o processo para o locatário.

Embora essa modalidade de garantia possa parecer interessante tanto para o locador (que terá a quem recorrer em caso de inadimplência) quanto para o inquilino (que não precisará pagar taxas como garantia), ela também apresenta desvantagens para ambos, como veremos a seguir:

  • inquilino: após a apresentação de todos os documentos próprios e do fiador, o inquilino precisará aguardar todo o processo de análise do perfil do fiador para, então, saber se teve a sua ficha aprovada — o que pode comprometer seus planos. Além disso, existe o risco de desgastar o relacionamento com o seu fiador (que costuma ser um parente ou amigo) em situações de inadimplência;
  • locador: caso o inquilino não pague o aluguel, o locador precisará recorrer à justiça (que costuma demorar de 2 a 3 anos) para acertar as contas com o fiador. Além disso, o locador também estará sujeito à espera pela análise do perfil do fiador.

Diante principalmente dessas situações é que surge a necessidade de se pensar em outras formas de garantia.

Caução

Basicamente, a caução é uma garantia que o locador recebe de que, mesmo sem a presença de um fiador, não terá prejuízo caso o inquilino se torne inadimplente. Vale ressaltar que tal garantia também pode cobrir danos que o locatário eventualmente cause ao imóvel durante o período de vigência do contrato de locação. E existem várias modalidades de caução, viu?

Uma conta poupança em conjunto pode ser aberta em nome do inquilino e do proprietário do imóvel, por exemplo. Nela, o inquilino faz o depósito de determinada quantia, que servirá como a garantia acertada, sacada pelo locador nos casos previstos.

Ao final do contrato, se não houver a necessidade de cobertura de inadimplência ou de reparação de danos ao imóvel, o inquilino saca o saldo da poupança como forma de resgate da caução.

Existem também o cheque caução, o cheque cautela e a hipoteca de bens, que, da mesma forma, podem garantir as condições contratuais. Outra caução que vem se tornando bastante comum é aquela dada pelo seguro-fiança ou seguro-caução, como veremos a seguir.

Seguro-caução

Seguro-fiança, seguro-caução ou seguro-aluguel são as várias denominações para um mesmo tipo de garantia fiduciária, que tem sido muito usado ultimamente e que as seguradoras oferecem na forma de uma apólice de seguro.

Para ter direito a ela, o inquilino ou o proprietário do imóvel paga um prêmio que dará ao locador o direito de resgatar valor suficiente para a cobertura do prejuízo caso precise lidar com a falta de pagamento do aluguel.

Para que a responsabilidade dos pagamentos seja atribuída ao locador ou ao locatário, essa condição deve ser especificada em contrato. Caso tal especificação não exista, a obrigação automaticamente passa a ser do inquilino.

A grande vantagem do seguro-caução para o inquilino é que ele agiliza a aprovação da proposta de aluguel, embora não seja uma garantia de aprovação.

Para o proprietário do imóvel também é vantajoso, uma vez que, caso exista a necessidade de resgatar a apólice, basta que ele ou a administradora do contrato informe à seguradora sobre a inadimplência. Assim, em poucos dias, a indenização será liberada.

Quando o seguro-caução pode ser utilizado?

O seguro-caução pode ser contratado para a locação de imóveis residenciais, comerciais e não residenciais (escritórios, consultórios etc). Para tanto, o candidato a inquilino precisa comprovar que possui uma renda mensal equivalente a 3 ou 4 vezes o valor do aluguel, que pode, na maioria das vezes, ser composta por até 3 pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

O seguro-caução é mesmo a melhor opção?

Depende. Antes de contratar o seguro-caução, o inquilino precisa compreender que a análise feita pelas seguradoras se assemelha àquelas realizadas por instituições de crédito. Portanto, ele poderá ter o pedido negado se tiver o nome inscrito em serviços de proteção ao crédito ou se for entendido pela avaliação da seguradora que ele não terá condições de arcar com os aluguéis mensais.

Além disso, cabe o alerta para situações de inadimplência: o seguro-caução não exime o inquilino de pagar a sua dívida. Assim, a seguradora contratada pagará o aluguel e os encargos decorrentes ao proprietário do imóvel; contudo, ela buscará o reembolso total da dívida junto ao locador inadimplente, que pode, inclusive, ser acionado na justiça.

Outra desvantagem do seguro-caução é que ele pode ter o custo anual equivalente ao valor de um aluguel ou mesmo de um aluguel e meio, onerando assim o custo total da locação. Vale mencionar ainda que esse “investimento” não é devolvido ao inquilino ao final do contrato. Com isso em mente, para facilitar o pagamento, muitas seguradoras vêm oferecendo o parcelamento do prêmio.

Além dessas modalidades, existe também a cessão fiduciária, que é uma das formas de recuperação judicial para locação de imóveis menos conhecidas e utilizadas no mercado. Para esse caso, o inquilino oferece títulos de capitalização e quotas de fundos de investimento como garantia pela locação do imóvel.

Por fim, vale ressaltar que o contrato de locação só pode ser firmado usando uma única modalidade de garantia locatícia. Independentemente daquela que for acertada entre o proprietário e o inquilino, é importante que todos conheçam e estejam de acordo com as cláusulas do contrato.

Assim, ambos deverão cumprir os seus direitos e deveres e, em caso de inadimplência, a garantia locatícia entrará como uma forma de compensação ao proprietário.

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