Avaliação de imóveis: o que considerar ao definir um valor?

O corretor imobiliário que não leva em consideração algumas características importantes — tanto internas quanto externas — não conseguirá fazer uma avaliação de imóveis eficiente.

Nesse sentido, saber analisar as características da propriedade e instruir corretamente seus clientes na definição do valor é fundamental para garantir uma venda rápida e satisfatória.

Neste artigo, falaremos sobre alguns aspectos que influenciam a valorização dos imóveis.

Quer entender melhor o assunto e ter mais confiança na hora de orientar seus clientes? Então siga com a leitura!

Entenda a diferença entre o parecer técnico e verbal na avaliação de imóveis

A avaliação do valor do imóvel é um item que consta na tabela dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI). Esse valor varia para cada estado, mas costuma ficar próximo de 1% do valor do imóvel para avaliações por escrito ou uma anuidade do CRECI para um parecer verbal.

A avaliação por escrito recebe o nome Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e apresenta minúcias sobre a determinação do preço.

Para elaborar um parecer técnico, o corretor precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é um diploma concedido a profissionais com curso superior em gestão imobiliária, ou pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), a alunos de cursos de especialização em avaliação imobiliária.

Tenha em mente que o parecer técnico pode ser importante para casos específicos — como processos de divórcios —, mas, no geral, todos os corretores podem sugerir o valor do imóvel verbalmente. Para isso, basta ter conhecimento na avaliação das características do imóvel — trataremos do assunto ao longo deste artigo.

Estude o local para uma correta avaliação do imóvel

Para auxiliar o seu cliente na definição do valor de um imóvel, um fator que deve ser levado em consideração é a localização estratégica. Mas você sabe o que isso significa e como ela influencia a avaliação do imóvel? Veja alguns pontos importantes:

Proximidade do transporte público

Um imóvel localizado próximo a metrôs ou estações de ônibus têm uma maior valorização. No entanto, essa regra não é válida quando falamos de bairros nobres, que tendem a dar maior importância a estacionamentos, heliportos e pontos de táxis.

Região próxima a comércios e serviços

A proximidade do imóvel a uma rede de comércios e facilidades é um diferencial para a valorização. Logo, contar com supermercados, padarias, escolas, shoppings, cinemas, bancos, hospitais e outras conveniências em um raio próximo vai elevar o preço do imóvel.

Proximidade a espaços de lazer e natureza

A busca por maior qualidade de vida é uma tendência nos dias atuais. Nesse sentido, imóveis próximos a parques, praias, calçadões e praças têm sua valorização elevada. Uma boa vista panorâmica também pode influenciar no preço do imóvel.

Poluição sonora

Embora imóveis localizados em vias de grande tráfego desfrutem de fácil acesso a conveniências e transporte público, a poluição sonora gerada tende a reduzir o seu valor. Do mesmo modo, ocorrerá uma queda no preço se o imóvel fica próximo a casas de espetáculos, feiras públicas ou outros espaços de grande concentração de pessoas e barulho.

Criminalidade e violência

Áreas perigosas e com um grande histórico de violência tendem a ser desvalorizadas. Por outro lado, imóveis próximos a postos policiais têm seu valor elevado pela segurança.

Infraestrutura

Imóveis localizados em áreas bem pavimentadas e com saneamento básico têm melhor valorização, se comparados a imóveis situados em ruas não asfaltadas ou com a infraestrutura precária.

Como você pode perceber, diversos fatores relacionados à localização influenciam no valor de um imóvel. Assim, a localização estratégica refere-se a imóveis em posição satisfatória para cada um dos pontos que detalhamos.

Considere o tempo de construção do imóvel

De fato, imóveis novos chegam a ter uma valorização até 30% maior que um usado.

Além disso, imóveis mais modernos costumam contar com melhor infraestrutura interna: salão de jogos, academia, área de lazer, piscinas, garagem para mais carros, maior quantidade de tomadas já adaptadas aos novos padrões, planta mais inteligente, acesso para ar-condicionado, entre outras vantagens que elevam o valor do imóvel.

Por outro lado, os imóveis mais antigos costumam ter plantas e ambientes mais espaçosos que podem ser um fator de valorização. Porém, o ponto negativo é que apresentam maior custo de manutenção e reforma. Falaremos sobre esse assunto em detalhes, mais adiante.

Tenha em mente que a idade da construção é um fator extremamente relevante para definir o valor de um imóvel.

Mensure a necessidade de reforma e acabamentos

O valor de um imóvel é influenciado pelo que está dentro e fora dele. Assim, uma propriedade bem cuidada, com a pintura em dia, armários planejados e bom acabamento influenciam no seu valor e tempo de venda.

Nesse sentido, é um erro não mostrar para o seu cliente que as modificações serão um fator de peso para garantir uma venda mais rápida e o retorno do investimento.

Avaliar a necessidade de reforma e investir em alguns reparos e melhorias pode ser um grande diferencial na hora de apresentar o imóvel para o comprador. Veja alguns aspectos a se considerar:

Pintura externa

Quando o imóvel é uma casa, é importante investir em sua fachada e áreas externas. Eliminar pichações é fundamental para passar maior tranquilidade para o comprador. Por outro lado, se o imóvel for um apartamento, essa questão pode ser desconsiderada, já que as decisões são tomadas pelo condomínio.

Pintura interna

Um imóvel com a pintura nova transmite a sensação de limpeza. Mas é importante destacar que as paredes devem ser pintadas com cores neutras e uniformes para agradar um maior número de possíveis compradores.

Acabamentos

Trocar pisos e a cerâmica dos banheiros e da cozinha passa um aspecto de higiene e valoriza o imóvel.

Instalações elétricas e hidráulicas

Qualquer reparo necessário nas instalações elétricas e hidráulicas não podem ser adiados. Uma dica é investir em alternativas sustentáveis — redução de consumo — para valorizar ainda mais o imóvel.

Por último, fique atento à limpeza e aos cuidados internos e externos: mantenha vidros limpos, grama aparada, piscina bem cuidada. Tudo isso são fatores que fazem os compradores se apaixonarem pelo imóvel que você oferece.

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