Conhecendo as regras para os contratos de imóveis na planta

Preço mais em conta, possibilidade de ampla valorização e menor custo de manutenção são alguns dos benefícios que se busca comprando imóveis na planta. Seja para moradia ou para investimento, esta opção tem grande chance de se concretizar como um excelente negócio.

Porém, problemas como atrasos na obra, juros excessivos e cobranças indevidas quando há necessidade de desistir da compra podem transformar um bom negócio em uma péssima experiência. Para o cliente se prevenir destes problemas e proteger-se de eventuais abusos por parte das construtoras, avaliar criteriosamente o contrato é fundamental. Por isso, preparamos este artigo com os principais cuidados e orientações para fechar a compra de um imóvel na planta.

Problemas no distrato

A principal dificuldade nas negociações de imóveis na planta diz respeito aos distratos. Em geral isso acontece quando o comprador desiste do negócio após a assinatura do contrato e antes da entrega do imóvel. Isso pode ocorrer não apenas por simples desistência por parte do cliente. O recuo pode ser motivado também por algum problema na obra, como atraso na entrega, por exemplo.

Porém, os contratos de compra e venda de imóveis não preveem esta situação ou não indicam, de forma clara, como será feito este distrato. Isso ocasiona uma série de litígios relacionados principalmente à devolução dos valores já pagos pelo comprador. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), somente em 2015, o setor registrou 50 mil distratos em operação de aquisição de imóveis na planta, 10% a mais do que no ano anterior.

Acordo entre as partes

Para tentar diminuir o número de negócios desfeitos ou, pelo menos, minimizar os prejuízos quando a desistência é inevitável, um acordo assinado em abril deste ano estabelece regras mais claras nestas situações. O acerto, que envolveu o governo federal, representantes das construtoras e órgãos de defesa do consumidor, define como deve ser a devolução dos valores já pagos pelo comprador e quais as penalidades que devem ser aplicadas à construtora caso a obra apresente problemas.

A ideia é que estas situações sejam resolvidas de forma ágil, sem a necessidade de envolver a justiça, como acontece hoje na maioria dos casos. O acordo também estabelece que a nova regra deverá ser objeto de uma cláusula de distrato a ser incluída em todos os contratos de compra e venda de imóveis.

O que diz o acordo

Foram estabelecidos os ressarcimentos tanto para a construtora quanto para os compradores, de acordo com cada caso:

Desistência do comprador

Pela nova regra, no caso de desistência por parte do comprador, a construtora poderá optar entre duas opções de ressarcimento.  A primeira prevê a retenção de parte do que já foi pago pelo cliente, até o montante de 10% do valor em que o imóvel está avaliado. Porém, esta retenção não pode exceder 90% do total pago pelo comprador desistente.

A segunda opção de ressarcimento das construtoras prevê a retenção de todo o sinal dado na entrada pelo comprador, adicionado de até 20% do restante pago por ele.

Atraso da construtora

Quando a entrega da obra não for feita na data prevista no contrato, a construtora deverá pagar uma multa de 0,25% do valor total do imóvel para cada mês de atraso. O acordo também determina a inclusão, até o final de 2016, da cláusula de distrato em todos os contratos já assinados. Esta é uma obrigação da construtora e caso ela não cumpra esta regra, estará sujeita a multa de R$ 10 mil por cada contrato em desacordo.

Cuidados ao fechar negócio

O novo acordo não diminui a necessidade do cliente de cercar-se de cuidados na hora de fechar a aquisição de um imóvel na planta. Uma das missões do corretor de imóveis é zelar pelo sucesso do negócio que o seu cliente está fazendo. Por isso, na hora de orientá-lo, é importante ficar atento aos seguintes pontos:

Escolha da construtora

É importante conhecer o histórico da incorporadora. Saber se costuma atrasar a entrega de suas obras ou se gera muitos litígios com seus clientes, por exemplo. Este tipo de informação é fácil de levantar no meio imobiliário e muito importante na hora do cliente decidir-se pelo negócio.

Checagem da documentação

Além de conhecer a construtora é preciso verificar se o empreendimento está devidamente regularizado. Confira o registro no Cartório de Imóveis. Nele devem estar identificados os responsáveis pela obra e uma descrição da mesma.

De olho no contrato

No contrato deve constar de forma muito precisa a data prevista para a entrega das chaves do imóvel. Em alguns casos, há clausulas prevendo a prorrogação deste prazo, mediante determinadas condições. Desconfie se este tempo for muito elevado.

Cláusula de distrato

Conforme o acordo citado no início do artigo é obrigação das construtoras incluir no contrato uma cláusula detalhando como será o acerto entre as partes em caso de distrato. É um ponto importante para se verificar antes de assinar o documento.

Memorial descritivo

Como ainda não há uma obra física para visitar antes da compra, o memorial descritivo é a única forma de saber como, efetivamente, será este imóvel. É preciso avaliá-lo em cada detalhe, para que não fiquem dúvidas na hora que o mesmo estiver pronto.

Registro da negociação

Todos os documentos, materiais publicitários e correspondências que a construtora enviar ao cliente devem ser guardados como comprovação do que foi oferecido. E tudo o que foi acordado deve constar no contrato de compra e venda de imóveis. É mais uma precaução contra eventuais diferenças entre o combinado e o entregue.

Ajuda profissional

Especialmente no momento de assinar o contrato, é importante contar com o apoio de um advogado especializado na área imobiliária. Ele poderá identificar brechas ou pontos não muito claros no contrato e sugerir adequações e ajustes.

Mesmo com as novas regras que regulam o distrato, sempre que ocorre uma desistência na compra de imóveis há algum prejuízo, seja para as construtoras, seja para os compradores. Por isso, é importante estudar bem todos os aspectos do negócio antes de assinar o contrato.

Agora que você já sabe como orientar seu cliente na hora de negociar imóveis na planta, que tal conferir este artigo sobre as novas regras para financiar imóveis na caixa?